Vraagtekens

Beleggen in box 3 of in box 1?

24 april 2008

Twee jaar geleden heb ik enkele verhuurde panden in de binnenstad van G. geërfd van een oudoom. Mijn oom had de laatste jaren van zijn leven weinig tot niets gedaan aan dat vastgoed. Ik heb de zaak opgepakt en ben de panden gaan opknappen, ik heb het bestand aan huurders opgeschoond en de slechte betalers de huur opgezegd, en meer van dergelijke zaken. Het opknappen van de panden heeft een aannemer uitgevoerd, ikzelf heb me bezig gehouden met de huurders, het innen van de huur en het saneren van wanbetalers. Het vastgoed is nu op orde, en kan voor mij nog jarenlang een leuke bron van inkomen zijn. In box 3, daar ben ik steeds vanuit gegaan. Maar de inspecteur denkt daar anders over. Die vindt mij geen belegger in box 3, maar een resultaatgenieter in box 1. Zijn standpunt heeft over de afgelopen twee jaar nog geen al te hinderlijke gevolgen, omdat ik in die jaren nogal wat kosten aan het vastgoed heb gemaakt die, als ik tot box 1 wordt veroordeeld, als bedrijfskosten aftrekbaar zijn. Kunt u mij zeggen waar voor vastgoedbeleggingen de grens ligt tussen box 1 en box 3?

Antwoord
Voor de indeling van een vastgoedbelegger in box 1 of box 3 is beslissend of die belegger werkzaamheden verricht waarmee hij een meer dan normaal te verwachten rendement kan behalen op zijn belegging. Is sprake van werkzaamheden die een normaal te achten rendement opleveren, dan valt de belegger in box 3. Streeft hij door aanvullende werkzaamheden naar een meer dan normaal vermogensrendement, of behaalt hij dat extra rendement dankzij ervaring, relaties of deskundigheid, dan valt hij in box 1 onder de wettelijke bepalingen inzake 'resultaat uit overige werkzaamheden’.
De wet omschrijft dit ‘resultaat’ als “het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal, actief vermogensbeheer te buiten gaat, zoals bij het uitponden van onroerende zaken, het in belangrijke mate door de belastingplichtige zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen aan een zaak, of het aanwenden door de belastingplichtige van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere vormen van kennis”. Uit deze omschrijving blijkt dat de werkzaamheden van de belegger het ‘normaal, actief vermogensbeheer’ moeten overstijgen. Ter illustratie van wat daar onder kan vallen noemt de wettekst enkele voorbeelden.
Het streven naar een normaal of een meer dan normaal rendement is in theorie nog wel te maken, in de praktijk is dat allesbehalve eenvoudig. Deze kwestie is dan ook al meerdere malen aan de belastingrechter voorgelegd. Deze procedures zijn allemaal erg feitelijk, waardoor niet of slechts met de nodige fantasie een ‘lijn’ in de rechterlijke uitspraken valt te ontdekken. Uit de rechterlijke uitspraken blijkt dat het bij normaal, actief vermogensbeheer gaat om beleggingsresultaten die voor de belegger onbeheersbaar zijn. Dat wil zeggen: het behaalde resultaat is onafhankelijk van zijn inspanningen tot stand gekomen. Voor een kwalificatie als inkomsten uit andere arbeid is vereist dat de belegger werkzaamheden heeft verricht (ofwel die door een ander heeft laten verrichten) die bewust gericht zijn op het behalen van extra rendement, een voordeel dat voorzienbaar of redelijkerwijs te verwachten was. Duidelijk zal zijn dat bij de beoordeling van deze kwestie de feiten en omstandigheden in het concrete geval beslissend zijn.
Met deze ruime ‘slag om de arm’ lijkt mij dat in de door u beschreven situatie geen sprake is van het streven naar een meer dan normaal te achten vermogensrendement. U heeft uw beheerswerkzaamheden beperkt tot het innen van de huur, het manen bij betalingsachterstand en het voeren van correspondentie inzake huur en onderhoud, en voor andere voorkomende werkzaamheden derden ingeschakeld en daarvoor de normaal te achten kosten betaald.
Succes bij het overleg met de inspecteur.

Terug naar boven

Privacy

Deze website maakt gebruik
van cookies. Meer informatie