Vraagtekens

Hypotheek bij de BV blijkt onzakelijke lening

24 februari 2014

De directeur-grootaandeelhouder die geld leent van zijn BV om een woning te kopen, moet daarbij strikt zakelijke condities in acht nemen. Doet hij dat niet, dan kan de inspecteur de geldlening in de BV als een ‘onzakelijke lening’ aanmerken. Met alle averechtse fiscale gevolgen van dien: als de DGA de lening niet kan terugbetalen – door een forse waardedaling van de woning – kan de BV de noodzakelijke afwaardering op die lening niet ten laste van de winst brengen.

Beau ter Ham was directeur en enig aandeelhouder van BV X. Beau kocht in september 2004 een oud woonhuis met schuren, bouwland en weiland voor € 350.000. Dat woonhuis werd gesloopt, waarna Beau op het perceel een nieuwe woning liet bouwen voor circa € 1.500.000. Die woning was bestemd voor Beau’s gezin, én voor de huisvesting van BV X.

910_2014-01-003.jpgBeau financierde de nieuwbouw met privé geld, met een hypothecaire lening van € 851.987 bij de A-bank én met een lening van circa € 500.000 bij zijn BV. De lening bij de BV werd aangegaan per 1 januari 2006, voor een periode van tien jaar, tegen een vaste rente van 5% per jaar. Die rente moest jaarlijks, per 31 december, rentedragend worden bijgeschreven in de rekening-courant van de DGA bij de BV. De lening eindigde van rechtswege en de hoofdsom was per direct opeisbaar als een van de contractspartijen de overeenkomst niet zou nakomen, én bij verkoop van de woning. Kort na de oplevering zette Beau de woning te koop, met een vraagprijs van € 1.695.000. De verkoop vlotte niet: in 2008 werd de vraagprijs verlaagd naar € 1.465.000, en in 2013 naar € 1.050.000. Ook tegen die lagere prijs werd de woning niet verkocht. Beau ter Ham kwam daardoor in grote financiële problemen. BV X stelde vast dat de vordering op haar DGA oninbaar was: zij waardeerde de vordering met € 300.000 af en bracht dat afwaarderingsverlies ten laste van haar winst over 2010.

De inspecteur ging daar niet mee akkoord. Volgens hem was er sprake van een onzakelijke lening omdat de BV geen enkele zekerheid had bedongen voor de terugbetaling, en de rente jaarlijks in rekening-courant werd bijgeschreven. De BV had met deze lening een debiteurenrisico aanvaard dat een onafhankelijke derde niet op zich zou hebben genomen. Dat maakte de lening tot een ODR-lening: de BV kon daardoor het afwaarderingsverlies niet in aftrek op de winst brengen. Zie ook BelastingBelangen, oktober 2011: Onzakelijke lening: ODR = geen afwaardering, en april 2012: De aanpak van onzakelijk debiteurenrisico: de ODR-toets.

Hof Arnhem-Leeuwarden was het eens met de inspecteur. De lening was niet onder zakelijke omstandigheden tot stand gekomen omdat de BV geen (hypothecaire) zekerheid had bedongen, geen aflossing had geëist anders dan na het beëindigen van de lening, en de verschuldigde rente in rekening-courant met de DGA werd bijgeschreven. De BV had met deze lening een onzakelijk debiteurenrisico aanvaard, en dat had zij zich ook moeten realiseren nu er bij het verstrekken van de lening al een forse hypotheek op de woning was gevestigd ten behoeve van de bank.
Het Hof besliste dat de rentevergoeding op de lening niet ‘at arm’s length’ was vastgesteld. De overeengekomen 5% rente was wel wat hoger dan de hypotheekrente die belanghebbende aan de bank moest betalen, maar dat verschil bood onvoldoende compensatie voor de onzakelijke leningsvoorwaarden. De inspecteur had aannemelijk gemaakt dat er geen rente kon worden vastgesteld waarbij een onafhankelijke derde bereid zou zijn geweest om een dergelijke lening onder dezelfde voorwaarden te verstrekken. De BV had het onzakelijk debiteurenrisico kennelijk aanvaard om het belang van haar aandeelhouder te dienen: de afwaardering op de lening was daarom niet aftrekbaar.

Commentaar
De BV die een vordering op haar aandeelhouder ten laste van de winst wil afboeken, moet van goede huize komen. De inspecteur verzet zich daar ‘per definitie’ tegen omdat de DGA en zijn BV ‘onder één hoedje spelen’. Als de DGA de voorwaarden voor de geldlening (aan hemzelf) niet strikt zakelijk heeft vastgesteld, zal de belastingrechter zo’n afwaardering ook niet toestaan. Deze procedure illustreert dat overduidelijk. U bent gewaarschuwd.....
Terug naar boven

Privacy

Deze website maakt gebruik
van cookies. Meer informatie