Vraagtekens

Wonen en werken in één pand

21 juni 2007

Veel ondernemers in het midden- en kleinbedrijf wonen en werken in één pand: zij hebben hun bedrijf of praktijk aan huis. Denk aan de vrije beroeper met een praktijkruimte aan huis, de DGA van een BV die thuis in zijn werkkamer voor de zaak werkt, de pianolerares die haar leerlingen op een zolderkamer van haar woning de goede toon probeert bij te brengen, etc.

54_Juni_2007_9.jpgDe fiscale spelregels voor het wonen en werken in één pand zijn allesbehalve eenvoudig.
De ondernemer moet hier meerdere wettelijke regelingen, met verschillende criteria, naast elkaar toepassen. Allereerst moet hij vaststellen of de werkruimte in de woning fiscaal als onderdeel van de woning of als een zelfstandige werkruimte moet worden behandeld. Anders gezegd, of de werkruimte een ‘kwalificerende werkruimte’ is. Vervolgens rijst de vraag of de ondernemer de werkruimte tot zijn privé- of tot zijn ondernemingsvermogen moet rekenen. Heeft hij een BV, dan kan de terbeschikkingstellingsregeling op de werkruimte van toepassing zijn. Dat alles is bepalend voor de vraag of en zo ja welke kosten van de werkruimte als bedrijfskosten kunnen worden opgevoerd. Uiteraard heeft de werkruimte aan huis ook fiscale gevolgen voor het woongedeelte van het pand: voor het eigenwoningforfait, de aftrek van hypotheekrente en soms zelfs voor de bijleenregeling. Woont de ondernemer in een huurhuis, dan gelden weer andere regels.


Een kwalificerende werkruimte
Uitgangspunt van de wetgever is dat een werkruimte aan huis in beginsel behandeld moet worden als een onzelfstandig onderdeel van de eigen woning. De eigenwoningregeling is dan op de werkruimte van toepassing. Dat betekent dat het eigenwoningforfait berekend moet worden over de waarde van de gehele woning inclusief werkruimte, en dat de volledige hypotheekrente - ook het deel dat betrekking heeft op de werkruimte - als eigenwoningrente in box 1 aftrekbaar is.

Dat is anders als er sprake is van een kwalificerende werkruimte. Zo’n werkruimte wordt fiscaal zelfstandig, los van de eigen woning, behandeld. De werkruimte moet dan aan de volgende twee voorwaarden voldoen:
Het zelfstandigheidscriterium: de werkruimte is een zelfstandig gedeelte van de woning. Dat is het geval als de werkruimte door uiterlijke kenmerken duidelijk te onderscheiden is van de rest van de woning. Denk aan een eigen opgang of ingang. Verder kan een zelfstandige infrastructuur van de werkruimte - zoals eigen sanitaire voorzieningen - van belang zijn. Een werkruimte voldoet aan het zelfstandigheidscriterium als dat gedeelte van de eigen woning als werkruimte aan een derde zou kunnen worden verhuurd. De wetgever gaat ervan uit dat zo’n werkruimte extra kosten met zich meebrengt.
Het inkomenscriterium: degene die in de werkruimte aan huis werkt, moet daar zijn inkomen grotendeels verdienen. Hoeveel dat moet zijn, hangt af van de vraag of hij naast de werkruimte in de woning ook elders over een werkruimte beschikt.
  - Is dat het geval, dan moet hij ten minste 70% van de winst uit onderneming (én van zijn belastbaar loon plus resultaat uit overige werkzaamheden) in de werkruimte in de eigen woning verwerven;
  - Is de werkruimte in de eigen woning zijn enige werkruimte, dan moet hij ten minste 70% van de winst uit onderneming (plus de andere hiervoor genoemde inkomsten uit box 1) in of vanuit de werkruimte in de eigen woning verwerven, én voor ten minste 30% in die werkruimte.

Bij een kwalificerende werkruimte is niet vereist dat die ruimte uitsluitend voor ondernemingsactiviteiten wordt gebruikt. De werkruimte die aan beide criteria voldoet, én die daarnaast ook voor privé-doeleinden wordt gebruikt, moet fiscaal toch als werkruimte worden behandeld. De strikte definitie heeft ook tot gevolg dat een werkruimte die uitsluitend voor ondernemingsactiviteiten wordt gebruikt, maar die niet aan het zelfstandigheidscriterium voldoet - zoals een zolderkamer - fiscaal niet als werkruimte wordt behandeld! Deze aanpak verschilt principieel van de vermogensetikettering: daarbij is wél van belang dat de onderneming een exclusief gebruikrecht van de werkruimte heeft.

Huwelijksgoederenregime van de ondernemer
Het huwelijksgoederenregime van de ondernemer is een bepalende factor voor de fiscale behandeling van de werkruimte in de eigen woning. Dat regime bepaalt of de eigen woning - en daarmee de werkruimte - aan de ondernemer of aan zijn echtgenoot moet worden toegerekend. Hier moet een onderscheid gemaakt worden tussen de ondernemer met een persoonlijke onderneming, zoals een eenmanszaak of een firma-aandeel, en de ondernemer met een BV.

Ondernemers met een persoonlijke onderneming
Voor ondernemers in de inkomstenbelasting speelt de vraag of de woning met een werkruimte tot het privé- of tot het ondernemingsvermogen behoort. Dat moet worden vastgesteld met de regels van de vermogensetikettering. De vermogensetikettering komt uitsluitend aan de orde als de woning met werkruimte aan de ondernemer zelf kan worden toegerekend. Dat is het geval als hij:
- op huwelijkse voorwaarden gehuwd is en de woning zijn eigendom is;
- op huwelijkse voorwaarden gehuwd is en de woning tot een beperkte huwelijksgoederengemeenschap behoort;
- in gemeenschap van goederen gehuwd is.
In al deze situaties moet de vermogensetikettering op de gehele woning worden toegepast, niet slechts op het gedeelte van de woning dat de ondernemer civielrechtelijk kan worden toegerekend. Ook als de ondernemer in (beperkte) gemeenschap van goederen is gehuwd, toch moet de vermogensetikettering op 100% van de woning worden toegepast.

Is de woning met werkruimte eigendom van de niet-ondernemende echtgenoot, dan komt de vermogensetikettering niet aan de orde. De werkruimte valt dan bij die echtgenoot onder de terbeschikkingstellingsregeling als sprake is van een kwalificerende werkruimte. Is dat niet het geval, dan geldt voor de gehele woning, inclusief werkruimte, de eigenwoningregeling.

Ondernemers met een BV
De ondernemer die een werkruimte in de woning aan zijn BV ter beschikking stelt, moet die werkruimte in beginsel onder de eigen-woningregeling rangschikken. Maar is de werkruimte een ‘kwalificerende werkruimte’, dan geldt de terbeschikkingstellingsregeling. Die TBS-regeling is van toepassing bij de echtgenoot of partner die eigenaar is van de woning. Is de DGA in gemeenschap van goederen gehuwd, dan geldt de TBS-regeling bij beide echtgenoten, ieder voor de helft.

Vermogensetikettering
Ondernemers met een persoonlijke onderneming moeten de woning met werkruimte tot hun privé-vermogen of tot hun ondernemingsvermogen rekenen. De woning wordt immers gesplitst gebruikt, zowel voor privé-doeleinden als voor de onderneming.
Het woonhuis van de ondernemer behoort in beginsel tot zijn verplichte privé-vermogen: wonen is een privé aangelegenheid. De eigenwoningregeling is van toepassing, ook op de werkruimte.
Dat wordt anders als een niet te verwaarlozen gedeelte van de woning voor bedrijfsdoeleinden wordt gebruikt. De grens wordt hier bij circa 1/10 gedeelte van de woning getrokken. Is dat het geval, dan behoort de woning tot het keuzevermogen: de ondernemer heeft dan de vrijheid - binnen de grenzen van de redelijkheid - om de gehele woning met werkruimte te rekenen tot het ondernemingsvermogen, het privé-vermogen, ofwel de woning in overeenstemming met het feitelijk gebruik voor het woondeel als privé-vermogen en voor het bedrijfsdeel als ondernemingsvermogen te etiketteren. Deze keuzevrijheid van de ondernemer wordt begrensd door de redelijkheid.
Soms is het noodzakelijk om een splitsing te maken tussen het woongedeelte van het pand en de werkruimte, omdat die afzonderlijk geëtiketteerd moeten worden. Dat is het geval als sprake is van een bouwkundig splitsbaar pand, waardoor de werkruimte bouwkundig een zelfstandige eenheid vormt, of zonder al te grote ingrepen zelfstandig gemaakt kan worden. De afzonderlijke vermogensetikettering heeft dan tot gevolg dat het woongedeelte van het pand verplicht privé-vermogen is en het bedrijfsgedeelte verplicht ondernemingsvermogen.
Een belangrijk criterium hierbij is de vraag of de delen van de woning - gelet op de uiterlijke kenmerken - afzonderlijk aan derden kunnen worden verhuurd. Dat vergt dat beide gedeelten van de woning een afzonderlijke ingang of opgang hebben, en wellicht ook een eigen infrastructuur. Dit criterium lijkt veel op het hiervoor, bij de ‘kwalificerende werkruimte’ genoemde zelfstandigheidscriterium. Maar er is een belangrijk verschil: voor de vermogensetikettering van een bouwkundig splitsbaar pand is mede van belang dat de werkruimte uitsluitend voor zakelijke doeleinden wordt gebruikt. Wordt de werkruimte ook voor privé-doeleinden gebruikt, dan behoort de werkruimte al snel tot het keuzevermogen. Voor een ‘kwalificerende werkruimte’ is een exclusief zakelijk gebruik niet vereist.

Privé-vermogen
Als de ondernemer zijn woning met werkruimte tot zijn privé-vermogen rekent, moet voor de fiscale behandeling van het woongedeelte én de werkruimte een onderscheid worden gemaakt tussen de kwalificerende en de niet-kwalificerende werkruimte.
• Bij een niet-kwalificerende werkruimte - denk aan een zolderkamer en dergelijke – is de eigenwoningregeling op de volledige woning, inclusief de werkruimte, van toepassing. De ondernemer kan voor het gebruik van de werkruimte binnen zijn onderneming in het geheel géén kosten ten laste van de winst uit onderneming brengen. Ook niet voor de inrichting van de werkruimte!
• Bij een kwalificerende werkruimte is de eigenwoningregeling alleen van toepassing op het woongedeelte van de woning; de werkruimte valt onder box 3. Dat betekent dat het eigenwoningforfait berekend moet worden over de waarde van woning exclusief de waarde van de werkruimte. De waarde van de werkruimte moet in box 3 worden aangegeven. Deze verdeling van de woning over box 1 en box 3 heeft ook gevolgen voor de aftrek van hypotheekrente: die is beperkt tot de rente op het woongedeelte, de rente die toerekenbaar is aan de werkruimte is niet aftrekbaar! Het gedeelte van de schuld op de eigen woning dat toerekenbaar is aan de werkruimte kan in box 3 in aftrek worden gebracht.
Bij een ‘kwalificerende werkruimte’ is een aftrek van de kosten van de werkruimte wél mogelijk, maar de wetgever heeft die aftrek geplafonneerd. De ondernemer kan ten hoogste als kosten opvoeren het bedrag dat hij voor de waarde van de werkruimte in box 3 moet aangeven, plus een evenredig gedeelte van de kosten van de werkruimte die bij huurwoningen door de huurder plegen te worden gedragen. Heeft de ‘kwalificerende werkruimte’ een waarde van stel € 50.000 (gemiddeld, naar de toestand bij aanvang en einde van het kalenderjaar) dan kan de ondernemer een kostenpost opvoeren van 4% daarvan, ofwel € 2.000, plus een evenredig deel van de kosten en lasten van die werkruimte in dat jaar die bij een huurwoning normaliter door de huurder worden gedragen.

Ondernemingsvermogen
Rekent de ondernemer de woning met werkruimte tot zijn ondernemingsvermogen, dan kan hij de kosten en lasten van de werkruimte op de winst uit onderneming in mindering brengen. De gehele woning wordt in box 1 belast als onderdeel van de winst uit onderneming. Dat heeft tot gevolg dat de waardeveranderingen van de woning tot de winst uit onderneming behoren: winst bij verkoop wordt tegen het progressieve tarief van box 1 belast, een verlies bij verkoop is aftrekbaar als ondernemingsverlies. De schuld ter financiering van de eigen woning moet als bedrijfsschuld worden behandeld; de eigenwoningrente is een kostenpost binnen de onderneming. De ondernemer moet voor het privé-gebruik van de woning een bijtelling tot de winst uit onderneming rekenen. Die bijtelling is een bepaald percentage van de WOZ-waarde van de woning. Heeft de woning een WOZ-waarde van meer dan € 75.000, dan bedraagt de bijtelling (op jaarbasis) 1,40% van de waarde, maar ten hoogste € 22.300. Voor de bijtelling voor het privé-gebruik van de woning moet een onderscheid gemaakt worden tussen de kwalificerende en de niet-kwalificerende werkruimte.
• Bij een niet-kwalificerende werkruimte moet voor de bijtelling worden uitgegaan van de WOZ-waarde van de gehele woning, dus inclusief de waarde van de werkruimte. Ook als die (niet-kwalificerende ) werkruimte alleen zakelijk wordt gebruikt.
• Bij een kwalificerende werkruimte wordt de bijtelling berekend over de WOZ-waarde van het woongedeelte van de woning, dus de waarde van de woning exclusief de waarde van de werkruimte.

Gesplitste vermogensetikettering
Heeft de ondernemer de woning met werkruimte gesplitst geëtiketteerd, en het woongedeelte tot zijn privé-vermogen en de werkruimte tot zijn ondernemingsvermogen gerekend, dan blijft de bijtelling wegens privé-gebruik van de woning achterwege.
De werkruimte in de woning wordt in box 1 belast als onderdeel van de winst uit onderneming. De waardeveranderingen van de werkruimte in de woning vallen in de winst uit onderneming. De schuld ter financiering van de woning moet worden gesplitst: het gedeelte dat toerekenbaar is aan de werkruimte moet als bedrijfsschuld worden behandeld; de rente op dit deel van de schuld kan in aftrek op de winst uit onderneming worden gebracht.

Huurwoning
Heeft de ondernemer een huurwoning met een werkruimte, dan kan hij voor een niet-kwalificerende werkruimte in het geheel géén kosten ten laste van de winst uit onderneming brengen. Voor een kwalificerende werkruimte is de kostenaftrek maximaal een evenredig gedeelte van de huur van de gehele woning plus een evenredig gedeelte van de huurderslasten van de werkruimte.

De terbeschikkingstellingsregeling
De terbeschikkingstellingsregeling (hierna TBS-regeling) heeft een ruimer bereik dan de vermogensetikettering: de TBS-regeling kan zowel bij ondernemers met een persoonlijke onderneming als bij ondernemers met een BV aan de orde komen.
55_Juni_2007_10.jpgMaar de toepassing van de TBS-regeling is beperkter. De TBS-regeling ziet alleen op de werkruimte, niet op het woongedeelte van de woning. En de TBS-regeling is uitsluitend van toepassing als er sprake is van een ‘kwalificerende werkruimte’. Is dat niet het geval - omdat de werkruimte een onzelfstandig gedeelte van de woning is of niet voldaan wordt aan het inkomenscriterium - dan valt de werkruimte onder de eigenwoningregeling.
Bij ondernemers met een persoonlijke onderneming kan de TBS-regeling aan de orde komen als de woning met een ‘kwalificerende werkruimte’ eigendom is van de (niet-ondernemende) echtgenoot of partner van de ondernemer.
Bij ondernemers met een BV komt de TBS-regeling aan de orde als de ondernemer (de directeur-grootaandeelhouder) of zijn partner of een andere met hem verbonden persoon een ‘kwalificerende werkruimte’ in de woning aan de BV ter beschikking stelt.

Fiscale gevolgen
Bij toepassing van de TBS-regeling kan de ondernemer een reële, zakelijke gebruiksvergoeding voor de kwalificerende werkruimte als kosten binnen de onderneming opvoeren. Wordt de kwalificerende werkruimte aan een BV ter beschikking gesteld, dan kan de BV die gebruiksvergoeding als kosten aftrekken. Het bedrag van die gebruiksvergoeding is belast in box 1 bij degene die de werkruimte ter beschikking stelt, en wel als resultaat uit overige werkzaamheden. Dat ‘resultaat’ moet worden berekend met de (in de wet genoemde) fiscale spelregels voor de winst uit onderneming, alsof de werkzaamheid een onderneming vormt. Dat heeft onder meer tot gevolg dat de waardeveranderingen van de werkruimte in de woning ook als ‘resultaat’ onder de progressieve belastingheffing van box 1 vallen.
Indien de directeur-grootaandeelhouder een kwalificerende werkruimte in de woning aan een BV ter beschikking stelt en hij is in gemeenschap van goederen gehuwd, dan is de TBS-regeling bij hem én bij zijn echtgenoot van toepassing, ieder voor de helft.

De eigenwoningregeling
Ook voor de eigenwoningregeling moet een onderscheid worden gemaakt tussen een kwalificerende en een niet-kwalificerende werkruimte.
De ‘kwalificerende werkruimte’ valt niet onder de eigenwoningregeling: per 1 januari 2005 is dat expliciet in de wettekst tot uitdrukking gebracht. De ‘kwalificerende werkruimte’ valt ofwel onder de regels voor de winst uit onderneming ofwel onder de TBS-regeling. Bij een werknemer die geen aanmerkelijk belang in de BV heeft – een gewonen werknemer – valt de kwalificerende werkruimte wel onder de eigenwoningregeling.
De niet-kwalificerende werkruimte valt naar de bedoeling van de wetgever steeds onder de eigenwoningregeling. Maar dat is in de wettekst niet correct tot uitdrukking gebracht. De eigenwoningregeling geldt, zo luidt de wet, ‘indien en voorzover de woning de belastingplichtige als hoofdverblijf ter beschikking staat’. En dat is niet het geval als de onderneming een exclusief gebruiksrecht heeft op een niet-kwalificerende werkruimte: de werkruimte staat dan immers niet meer als hoofdverblijf ter beschikking. In dat geval zal de werkruimte niet onder de eigenwoningregeling in box 1 vallen, maar in box 3.
Terug naar boven

Privacy

Deze website maakt gebruik
van cookies. Meer informatie